6月20日，苏州市中级人民法院发布房地产纠纷典型案例，苏州市吴江区人民法院两则案例入选。
建筑企业配合建设单位“倒款”向贷款银行出具收款证明的，无权就该部分工程款主张建设工程优先受偿权——某建设公司诉某科技园发展公司、第三人工行某区支行建设工程施工合同案
某科技园发展公司在向银行申请贷款时，向银行提交其与某建设公司于2018年5月8日签订的《施工合同》一份，约定合同价为3.08亿元，预付40%工程款。后发展公司又向银行提交其与建设公司签订的《补充协议》一份，将工程总价提高到5亿元。2018年8月15日，银行作为贷款人与发展公司作为借款人签订《贷款合同》一份，约定发展公司向银行借款5亿元，用于支付吴江某产业园项目建设，且约定未经贷款人同意，不得将该笔贷款用于其他用途。2018年8月31日，建设公司向银行出具《情况说明》，申请发展公司支付40%工程预付款2亿元，并承诺建设公司与发展公司未签署其他建设施工合同，上述工程款项将全部用于项目建设。2018年9月，银行将2亿元贷款转至建设公司账户，建设公司向银行出具确认书，确认收到2亿元工程预付款，承诺上述款项将全部用于总包合同约定的工程建设。后建设公司将收到的2亿元贷款如数转至发展公司账户。2018年12月，建设公司与发展公司签订《施工合同》一份，约定由建设公司承建发展公司吴江某产业园项目，暂定总价2亿元。某建设公司与发展公司确认，双方实际履行的施工合同即为该份合同。该项目工程后烂尾，建设公司诉请发展公司支付2000余万元工程款，并主张对其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。经鉴定，建设公司施工的工程对应的价款约9750余万元，发展公司仍结欠其2087余万元工程款未付。诉讼过程中，发展公司被法院裁定进入破产清算程序。
法院经审理认为，某建设公司明知转入其账户内的款项用途为工程款，仍按某科技园发展公司的指示将已收到的款项转回某科技园发展公司，导致某科技园发展公司从工行园区某支行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，其对工程款债权不能顺利实现具有重大主观过错。若允许某建设公司因自己过错而不能实现债权的损失转嫁由工行园区某支行承担，将变相鼓励不诚信的行为，故某建设公司对某科技园发展公司的工程款债权不应再优先于工行园区某支行对某科技园发展公司的抵押权益。法院遂驳回某建设公司主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。
本案涉及建筑行业中的一个“潜规则”——承包人配合开发商套取贷款后“倒款”返还工程款。实践中，承包人基于承揽工程或工程款拨付等因素的考量，配合发包人“倒款”的情形较为多见，但此类行为将导致发包人从银行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，导致工程款无法清偿，损害了银行的抵押权权益。对建筑施工企业而言，建设工程价款优先受偿权是一项重要的法定权利保障机制，承包人应对配合发包人申请贷款及“倒款”所产生的法律后果有所认知，避免因自身的过错丧失建设工程价款优先受偿权，在申请执行或参与破产分配过程中处于被动地位。
创新适用多种破产制度工具“保交楼、稳民生”——苏州某房地产开发有限公司重整案
苏州某房地产开发有限公司（以下简称该公司）在苏州市吴江区汾湖高新区开发建设的某项目，占地面积41379.19平方米，拟建 12 栋住宅，其 9 栋洋房、3 栋高层，并配套商业用房 3 栋。因资金链断裂，项目于2021年9月底停工。截至停工时，一期3栋190套房屋取得预售许可，其中142套已对外销售（购房人中居住在上海的54人，占比38%；居住在苏州的50人，占比35%），原定交付时间为2023年10月30日，但除两栋商业用房外，已售房屋楼幢主体结构建造尚未完成。债权人陆续向苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）提起诉讼并申请执行，吴江法院依法查封了该公司名下前述土地使用权，冻结了预售房资金监管账户。该公司虽积极采取方式自救，但均未有实质进展。2022年12月28日，债权人某资产管理有限公司申请对该公司进行破产重整。
2023年1月28日，吴江法院裁定受理对该公司的破产重整申请，并指定由政府部门工作人员组成的清算组担任管理人。2023年4月17日，该公司第一次债权人会议决议通过《继续营业方案》，同意该公司进行复工续建，管理人可为复工续建而借款。会议结束后，管理人依托破产审判府院联动机制随即开展复工续建工作，和记ag并在微信公众号定期汇报施工进展，充分保障购房人、债权人知情权。与此同时，吴江法院指导以管理人账户开立为抓手，落实复工续建融资方案，即依照《苏州市吴江区人民法院关于进一步加强破产案件管理人账户资金监管的意见》，将贷款额度、贷款利率、贷款年限、放款周期等设置为主要评分项，以竞争方式公开确定管理人账户开立银行。经最终评选，金额高达2.5亿元的复工续建融资方案随管理人账户开立银行一同得以确定。
2023年11月27日，该公司第二次债权人会议高票通过重整计划草案。根据草案规定，建设工程价款优先权100万元以下部分、职工债权、税款债权全额现金清偿；非关联普通债权人100万元以下的部分按照65%的比例现金清偿，超过100万元的部分按照26%的比例现金清偿；建设工程价款优先权100万元以上部分、有财产担保债权按金额取得优先级信托受益权留债清偿，关联普通债权按金额取得普通信托受益权；出资人权益调整为零，无偿划转至信托项目。2023年12月12日，吴江法院裁定批准该公司重整计划，并终止重整程序。
本案中，人民法院服务“保交楼、稳民生”大局，以准确认定优先权利购房人为前提，以债权人会议决议继续营业方案为程序保障，以管理人先行组织续建为方式，以市场融资为续建资金来源，依托府院联动机制，推动在建工程顺利复工续建。在重整计划的制定上，广泛征求债权人的意见，充分考虑不同债权人的利益诉求，根据房地产企业资产特点、行业特征，设置现金清偿、信托留债等不同的清偿方案，将普通债权分类为非关联普通债权、关联普通债权，其中非关联普通债权现金清偿，关联普通债权纳入信托计划清偿，并获关联普通债权人同意。本案是人民法院创新适用多种破产制度工具，运用破产法治思维和法治方式破解问题楼盘僵局，提升国家治理体系和治理能力现代化的典型案例。
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